De vergrijzing in Nederland wordt steeds concreter en de behoefte aan geschikte hypotheekproducten daarmee ook. Senioren krijgen meer aandacht vanuit de politiek en de bancaire sector. De politiek vindt het belangrijk dat er meer beweging komt in de woningmarkt en senioren doorschuiven naar een volgende woning. Maar er zijn genoeg senioren die juist in hun huis willen blijven wonen.
Als voorbeeld neem ik een klant die graag zijn woning levensloopbestendig wilde maken waardoor hij tien tot vijftien jaar langer in het huis kon blijven wonen. Samen met zijn partner had hij wel rondgekeken naar een ander huis, maar ze konden weinig geschikts vinden. Dat kan kloppen, want er is een schreeuwend tekort aan seniorenwoningen dicht bij gewenste voorzieningen en aangepast aan gezondheid en mobiliteit.
Waar er een paar jaar terug vrijwel geen mogelijkheid was senioren financieel maatwerk te leveren, lijken banken nu over elkaar heen te tuimelen met producten voor senioren. Wat is er echt mogelijk? Allereerst moet er sprake zijn van overwaarde op de woning. Soms wordt de woning wel de vierde pensioenpijler genoemd. Naast AOW, collectief pensioen of persoonlijke lijfrente is de overwaarde op het huis bij de oudere generatie belangrijk.
Als die overwaarde alleen in de bakstenen zit, kun je er niet zo veel mee. Er zijn letterlijk veel steenrijke ouderen. Zit het niet in de stenen en wil je dit vermogen opnemen, dan kan dat via een structurele opname of een eenmalige opname. Een belangrijk punt is dat beide partners met pensioen moeten zijn. Als er bijvoorbeeld een fors leeftijdsverschil is tussen een echtpaar, dan nemen de mogelijkheden fors af. Diverse banken bieden wel maatwerk, maar tot de pensioenleeftijd toetsen ze op de standaardnormen en pas op de pensioenleeftijd op de uitgebreide normen.
Een eenmalige opname is het makkelijkst. Op basis van je inkomen neem je de overwaarde op. Op basis van de gedragscode mag je tot 50 procent van de waarde van de woning aflossingsvrij opnemen. Het bedrag is direct beschikbaar. Er is enige variatie in de keuze van de rentevaste periode. Een nadeel is dat de rente in de regel niet aftrekbaar is. Zeker als je aflossingsvrij opneemt. Verder is het verstandig om de rente wat langer vast te zetten, omdat bij een rentestijging de maandlast wel betaalbaar moet blijven. Het pensioen is de afgelopen tien jaar vaak matig is slecht geïndexeerd. Er is geen garantie dat dit in de toekomst wel gaat gebeuren. Nu de rente historisch laag is, is het verstandig om hem langer vast te zetten, anders loop je het risico bij een rentestijging een onbetaalbare situatie te krijgen.
Een andere variant is de krediethypotheek. Daar kun je kiezen voor een eenmalige opname, maar ook voor regelmatige of structurele opnames. Uiteraard zit er een maximum aan de opname van het krediet. Ongeveer tot twee derde van de waarde van de woning. Je neemt alleen het deel van de overwaarde op dat nodig is. De maandlasten kunnen daardoor lager zijn. Het risico is wel een variabele rente. Helaas bieden vrijwel geen banken deze vorm meer aan. Persoonlijk vind ik het een zeer flexibel product. Omdat de regelgeving op dit product een stuk strenger is geworden, vinden veel banken het te bewerkelijk om dit nog aan te bieden.
Als het inkomen niet toereikend is, dan kun je de overwaarde ook omzetten in een structurele uitkering. Dit is de zogenoemde opeethypotheek. De rente wordt dan bij de hypotheek bijgeschreven. Het voordeel is dat er geen extra maandlast ontstaat, maar het nadeel is dat je maar een klein deel van de overwaarde kunt opnemen. De meeste banken garanderen dat er geen restschuld kan ontstaan, maar als deze garantie er niet is, kan er sprake zijn van een gedwongen verkoop. Het is terecht dat mét garantie een stuk populairder is dan een opeetconstructie zonder garantie.
Kleven er nog risico’s aan deze producten? Een risico kan zijn dat als er in de toekomst zorg ingekocht moet worden er bij het verkopen van de woning minder overwaarde is. Weliswaar kan een bank garanderen dat er geen restschuld is, maar je overwaarde kan dan wel opgesoupeerd zijn.