Het lijkt steeds onwaarschijnlijker dat de rente nog verder zal zakken. De enige logische keuze lijkt dus om de hypotheekrente nu zo lang mogelijk vast te zetten. Is dat ook zo?
Door de rente lang vast te zetten, koop je zekerheid. Maar die zekerheid is grotendeels ook een schijnzekerheid. Zoals je bij een verzekering premie betaalt voor het risico op financiële tegenslag, betaal je bij rente opslag om zekerheid te kopen. Je draagt het financiële risico over aan de geldverstrekker en ‘verzekert’ je tegen het risico van een rentestijging.
Bij het lang vastzetten van de rente moet je je niet louter blindstaren op de ‘laagte’ van de rente, maar je ook afvragen wat de kosten zijn, of je van die zo-lang-mogelijke-lengte gebruik gaat maken, en of het risico op rentestijging nu werkelijk zo groot is.
Even terug in de tijd. In 1981 stond de rente rond de 13 procent. Vanaf 1951 was de rente tot dat jaar 1981 stapsgewijs alleen maar omhoog gegaan. Hadden we toen geleefd en dit vooraf geweten, dan was onze eerste reactie: lang vastzetten? Slim! In een oud softwarepakket vond ik dit historische scenario terug. Ik heb dit eens doorgerekend voor de hypotheekvormen aflossingsvrij, annuïteit en lineair. Ik ben uitgegaan van verschillende rentevaste perioden, variërend van maandelijks flexibel tot maximaal vast. In dit scenario bleek dat je bij aflossingsvrij het beste de rente zo lang mogelijk kon vastzetten. Bij de hypotheekvorm annuïteit was de meest goedkope keus echter twintig jaar vast en bij een lineaire hypotheek zelfs ‘slechts’ vijftien jaar. Aflossen is namelijk ook een zekerheid tegen een rentestijging. Het risico wordt daardoor steeds kleiner, de noodzaak om je maximaal te ‘verzekeren’ tegen een rentestijging neemt dan ook af. Zelfs bij een stijgende rente.
Ga je ook daadwerkelijk gebruik maken van een lange rentevaste periode? De gemiddelde hypotheek loopt elf jaar en na twintig jaar is 80 procent van de hypotheken al opgeheven. Het grootste deel van de mensen zet zijn hypotheek eerder stop. Dat kan door extra aflossen vanuit bijvoorbeeld een erfenis of het oprichten van een familiebank, maar ook door overlijden, oversluiten of emigreren. Maar ook door nieuwe hypotheekvormen, een ander belastingstelsel of wanneer je geen gebruik kunt maken van je verhuisregeling. Gemiddeld maakt maar een paar procent gebruik van een verhuisregeling. Vaak zetten mensen hun rente lang vast omdat ze in combinatie met deze regeling denken dat ze altijd de hypotheek kunnen meeverhuizen.
Is verder het risico van een rentestijging ook werkelijk zo groot als hij lijkt? Geld wordt langzaam minder waard. Dit effect heet inflatie. In de winkel betaal je voor een kar vol boodschappen haast het dubbele vergeleken met twintig jaar geleden. Een schuld van nu voelt heel anders dan diezelfde schuld over twintig jaar. Het gaat om dure euro’s, die je nú extra betaalt om het risico van een rentestijging over twintig jaar te voorkomen. Ook door een carrière verandert de gevoelswaarde van geld. Als je al gebruik maakt van een lange rentevaste periode en daarnaast volledig aflost, moet je je afvragen of je door de hypotheekrente lang vast te zetten niet betaalt voor een stukje schijnzekerheid.