De woningnood is enorm en de positie van starters ten opzichte van andere huizenbezitters is nog nooit zo slecht geweest. Er wordt inmiddels gesproken van een verloren generatie. De gemiddelde huizenprijs is inmiddels door de drie ton en zonder steuntje in de rug is kopen voor starters vrijwel onmogelijk. Zo’n steuntje kan een gift, lening of het meetekenen van de schuld zijn.
André van Luijk
De laatste jaren komt het steeds vaker voor dat een familielid met de starter meekomt naar het hypotheekgesprek. Vaak stelt die de vraag of hij of zij borg kan staan. Bij borgstelling kan de bank de borg pas aanspreken als de starter echt niet meer kan betalen. De praktijk is dat de bank wil dat je meetekent voor de schuld en jou direct als medeschuldenaar kan aanspreken. Daarnaast wil de bank dat je aantoonbaar maakt dat je de schuld kunt dragen. Door mee te tekenen deel je het risico van de schuld. Als dit besef doordringt, neemt de wens van borgstelling doorgaans snel af. Als mensen wel kiezen voor medeschuldenaarschap, dan moet de starter binnen een reële termijn de hypotheek op eigen kracht kunnen dragen.
Deze constructie is niet te combineren met Nationale Hypotheek Garantie van de overheid. Doordat de rente buiten de overheidsgarantie vaak hoger is, is deze constructie direct minder interessant. Eigenlijk zouden banken hier ook een lagere rente moeten rekenen, omdat het risico gedeeld wordt en daardoor voor de bank lager is.
Een andere variant is een schenking. De schenkingsregeling voor de eigen woning is zeer ruim en inmiddels net iets meer dan een ton. Voor veel betrokkenen is dit een te fors bedrag. Als ouders meerdere kinderen hebben, willen ze vaak gelijkwaardig geven. Vaak helpt het als je uitrekent wat er echt nodig is. Soms is een paar duizend euro al voldoende om het verschil te maken. Als een starter helemaal geen spaargeld heeft, is er wel meer nodig. De kosten koper moet je tegenwoordig zelf betalen en als je in een regio zit waar je moet overbieden, kan het bedrag hard oplopen. Ik zie regelmatig bedragen van rond de 15.000 euro voorbij komen.
Ook krijg ik vaak de vraag of familieleden geld kunnen uitlenen aan de starter. Vaak willen ze een mooie fiscale constructie opzetten. Jij vraagt een hoge rente, de starter krijgt een fors fiscaal voordeel en tegelijkertijd schenk je de rente terug. Op papier ziet die constructie er fantastisch uit, maar de fiscus kijkt hier zeer kritisch naar en beoordeelt een dergelijke vorm van hulp al snel als schenking. De laatste jaren is deze constructie onder druk komen te staan. Daarnaast staat geld lenen haaks op de bancaire normen. Veel mensen denken dat de bank niets te maken heeft met familieleningen, maar vanwege de strenge wetgeving moet een bank ze wel mee beoordelen. Familieleningen zijn eigenlijk ‘zachte’ leningen. Ouders zullen niet zo snel een deurwaarder naar hun kinderen sturen als ze niet kunnen betalen. De bank beoordeelt de lening echter volgens de huidige normen, als een ‘harde’ lening dus, alsof ouders reguliere geldverstrekkers zijn. Ik zou het reëler vinden als deze lening – net als een studielening – een andere, mildere toetsing krijgt.